Seit jeher setzen die Deutschen bei der Finanzanlage auch auf Immobilien und besonders die Entwicklung in den letzten Jahren scheint den Verfechtern des Betongolds recht zu geben. Doch natürlich kann nicht jeder gleich ein komplettes Objekt erwerben. Zu wenig Kapital, fehlende Klarheit bei der Lebensplanung und vor allem der Wunsch nach einer vernünftigen Streuung des Kapitals stellen private Investoren mit dem Anlageziel Immobilie vor einige Hürden. Doch anders als viele denken, kann auch mit vergleichsweise kleinen Beträgen in den Immobilienmarkt eingestiegen werden. So hat sich der Hamburger Anbieter Exporo darauf spezialisiert, privaten Anlegern einen einfachen Einstieg in dieses Anlagesegment zu ermöglichen – und zwar mittels Crowdinvesting. Wir haben diesen Anbieter getestet und uns angesehen, wie die Investition in Immobilien bei diesem Anbieter funktioniert. Und natürlich wollten wir dabei auch wissen, ob es sich um einen seriösen Anbieter handelt, der Betrug und Abzocke einen Riegel vorschiebt.
Vorteile und Nachteile
Vorteile
- Schon mit kleinen Beträgen ab 500 Euro kann in Immobilien investiert werden
- Renditemöglichkeiten von fünf bis sechs Prozent je Jahr
- Investitionen in Neubau aber auch Bestandsimmobilien möglich
- Keine Gebühren oder Kosten
Nachteile
- Einlagen gelten als Nachrangdarlehen und werden entsprechend nachrangig bedient
- Risiko des Totalverlustes bei wirtschaftlichem Scheitern
- kein substanzielles Supportangebot
Unsere Erfahrungen mit Exporo im Überblick
Bei der Investition in Immobilien handelt es sich in vielerlei Hinsicht um eine besondere Form der Geldanlage. So sind die Investitionssummen prinzipiell eher hoch und für den privaten Anleger ist es nicht so ohne weiteres zu erkennen, welche Qualität eine bestimmte Anlage überhaupt hat. Insbesondere bei Neubauprojekten ist es daher für einen privaten Anleger kaum möglich, ein entsprechendes Vorhaben auf eigene Faust umzusetzen.
Auf der anderen Seite bieten sich bei entsprechenden Projekten relativ zuverlässige Renditechancen, mit denen nur wenige andere Anlageklassen mithalten können. Während auf das Geld auf dem Girokonto überhaupt keine Zinsen mehr gezahlt werden, bieten auch andere Sparanlagen derzeit nur eine extrem niedrige Verzinsung. Eine jährliche Rendite von bis zu fünf Prozent bieten derzeit wohl nur noch Aktien, wobei Anleger hier einen vergleichsweise längeren Anlagehorizont einplanen müssen.
Im Gegensatz zur Investition am Kapitalmarkt bietet Exporo seinen Kunden die Investition in konkrete Vorhaben, verbunden mit einer klar definierten Laufzeit sowie fest vereinbarten Zinsen. Der Anleger kann also mit einer verlässlichen Rendite rechnen, die entweder am Ende der Laufzeit gemeinsam mit dem Anlagebetrag oder auch in regelmäßigem Turnus ausgezahlt wird.
Wie funktioniert nun die Anlage bei Exporo? Im Prinzip versteht sich dieses Unternehmen als ein Anbieter für Crowdinvesting im Bereich Immobilien. Das heißt nichts anders, als dass Exporo bestimmte Immobilienprojekte finanziert, indem das Unternehmen von privaten Investoren Geld einsammelt. In den vergangenen Jahren wurden bereits zahlreiche Projekte erfolgreich durchgeführt. Neben Wohnanlagen wurde auch ein Ärztehaus sowie eine Ferienanlage an der Ostsee finanziert. Die Gesamtinvestitionskosten lagen dabei zwischen fünf Millionen und 20 Millionen Euro, wobei Exporo immer nur einen Teil dieser Kosten übernimmt. Die Laufzeiten liegen dabei zwischen 17 und 30 Monaten.
Konkret kann man sich bei Exporo auch schon vor der Anmeldung über die aktuell laufenden sowie geplanten Vorhaben informieren. Zum Zeitpunkt unseres Tests im Dezember 2015 standen drei aktuelle Projekte zur Auswahl. Um hier investieren zu können, ist kein besonders großer Aufwand notwendig. Zunächst muss man sich aber als Kunde bei Exporo registrieren. Dabei sind neben dem vollständigen Namen und der Anschrift nur das Geburtsdatum sowie eine gültige Emailadresse notwendig. Für die Abwicklung des Zahlungsverkehrs müssen zudem die Bankdaten angegeben werden. Auch die Angabe der Steuernummer ist verpflichtend. Nach der kostenlosen Anmeldung haben die Kunden nun die Möglichkeit, direkt in ein bestimmtes Projekt zu investieren.
Doch auch schon ohne Anmeldung erhält der Kunde Zugang zu näheren Informationen über die verfügbaren Investitionsobjekte. Damit können die wichtigsten Rahmendaten der aktuellen Projekte eingesehen werden. Neben den Rahmendaten kann für diesen Zweck auch für jedes Projekt ein Exposé heruntergeladen und eingesehen werden. Dies ist umso wichtiger, da Exporo darauf hinweist, dass eine eigene Prüfung der jeweiligen Immobilienprojekte nur sehr eingeschränkt stattfindet. Insbesondere weist der Anbieter darauf hin, dass für die Richtigkeit der Angaben in den vom Bauträger übermittelten Unterlagen keine Garantie übernommen werden kann und der Nutzer seine Entscheidung für die Investition in Eigenverantwortung trifft.
Angebot und Konditionen für die Investition bei Exporo
Das Geschäftsmodell von Exporo basiert auf einem insgesamt sehr klaren Prinzip. Dies gilt auch für die Konditionen, die der Anleger zu erwarten hat. Zunächst werden keinerlei Gebühren von Exporo verlangt. Die Konditionen, die der Anleger zu erwarten hat, ergeben sich allein aus dem konkreten Projekt. Bei den beiden entscheidenden Konditionen handelt es sich zum einen um die Laufzeit und zum anderen um die zu erwartende Verzinsung. Für Projekte, die von Exporo in der Vergangenheit durchgeführt wurden, konnte der Anleger mit einer durchschnittlichen Verzinsung zwischen fünf und sechs Prozent im Jahr rechnen. Konkret werden diese Konditionen aber nicht von Exporo bestimmt, sondern werden mit dem Darlehensnehmer, also dem jeweiligen Projektträger ausgehandelt. Nur dieser kann das Vorhaben entsprechend einschätzen und die Konditionen auf dieser Grundlage bestimmen. Laufzeit und Zinssatz werden dann zwischen den Projektträger und Exporo vereinbart und die Kunden können daraufhin entscheiden, ob sie zu den vereinbarten Konditionen bereit sind, Geld zu investieren. Die angebotenen Konditionen in Form von Laufzeit und Zins sind nach Vertragsabschluss aber für den Anleger als fest anzusehen.
Frei wählbar ist darüber hinaus aber die Höhe der Anlagesumme. Die Mindestanlage beträgt in diesem Zusammenhang 500 Euro. Darüber sind alle Beträge frei wählbar.
Bei Exporo gibt es keinen Bonus für Neukunden
Gerade Anleger, die sich häufig und regelmäßig nach neuen und alternativen Anlagemöglichkeiten umschauen, werden wissen, dass gerade junge Anbieter mit Hilfe von Boni um neue Kunden werben. Dabei werden dem Anleger zusätzliches Handelskapital, günstigere Konditionen für den Start oder auch Sachprämien offeriert, wenn er sich nur schnell dazu entscheidet, sich bei dem neuen Anbieter anzumelden und Geld einzuzahlen. Eine solche Möglichkeit steht den Kunden von Exporo allerdings nicht offen. Weder in der Vergangenheit noch aktuell gibt es bei diesem Unternehmen irgendeinen Bonus. Aus unserer Sicht sollte das der Anleger aber nicht als Nachteil werten. Denn erstens sind Boni immer wieder an wenig durchsichtige Bedingungen geknüpft und zweitens hat man ohne einen Bonus einen unverstellten Blick auf das tatsächliche Angebot eines Anbieters
Nur zwei Varianten bei Einzahlungen und Auszahlungen
In Bezug auf Einzahlungen und Auszahlungen gibt es bei Exporo keine wesentlichen Besonderheiten zu beachten. Wie bereits beschrieben, werden bereits bei der Anmeldung die Kontodaten des neuen Kunden übermittelt und damit ist eigentlich bereits das wichtigste gesagt: Der Zahlungsprozess wird über das angegebene Referenzkonto des Anlegers entweder mittels Lastschriftverfahren oder Überweisung abgewickelt.
Doch vorher muss sich der Anleger natürlich zunächst für eines der angegebenen Projekte sowie die Anlagesumme entscheiden. Wenn er bereits bei der Plattform von Exporo angemeldet ist, wurden die Kontodaten bereits übermittelt. Mit der verbindlichen Auswahl des Immobilienprojektes, in welches nun investiert werden soll, wird auch der Zahlungsprozess ausgelöst. Dabei werden auch die wenigen weiteren relevanten Daten für die Investition abgefragt. Diese Daten dienen dazu, einen Vertrag anzufertigen, der die Grundlage für jede einzelne Investition bildet. Darin ist auch ein Risikohinweis enthalten, den der Anleger bestätigen muss. Der individuelle Vertrag, der die Laufzeit, den Zinssatz und natürlich die Investitionssumme enthält, wird per Email verschickt und ist damit bereits rechtskräftig. Je nach vertraglich vereinbarter Zahlungsweise wird der Betrag nun per Lastschrift eingezogen oder muss durch den Anleger überwiesen werden.
Im Vertrag sind zudem auch die Modalitäten für die Auszahlung geregelt. Unterschiedlich ist dabei die Form der Auszahlung der Zinsen. Üblich ist es dabei bei Neubauprojekten, dass sich der Anleger für die komplette Vertragslaufzeit von seinem Kapital trennen muss und auch erst am Ende die vereinbarten Zinsen erhält. Daneben kann aber auch in Bestandsimmobilien investiert werden. Dabei wird der Zins in der Regel quartalsweise an die Anleger ausgezahlt. Grundsätzlich nicht möglich ist es dabei allerdings, während der Laufzeit auf das investierte Kapital zuzugreifen.
Sicherheit, Regulierung und Markterfahrung des Anbieters
Ein Thema, welchem bei Geldgeschäften und Investitionen immer besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte, ist die Frage nach der Vertrauenswürdigkeit des Anbieters und der Sicherheit der Einlagen. Während Banken und Finanzdienstleister strengen Regulierungsvorschriften unterliegen, können Unternehmen wie Exporo weitgehend frei am Markt operieren und sind dabei kaum an Auflagen gebunden.
Im Sinne der Sicherheit seiner Investitionen kann der Anleger also nicht auf externe Regulierungsbehörden setzen, sondern muss sich in erster Linie selber ein Bild vom Unternehmen sowie vom konkreten Projekt machen. Hierbei ist dann, wie bei anderen Investitionen natürlich auch, vor allem der Einsatz des gesunden Menschverstands gefragt.
Der Anbieter hat sich dabei mittlerweile durch die erfolgreiche Abwicklung zahlreicher Projekte, einen sehr soliden Ruf in der Branche erarbeitet, der auch in der Presse einigen positiven Widerhall gefunden hat. Es kann also durchaus davon ausgegangen werden, dass Exporo über umfangreiche und gute Markterfahrungen und damit über eine entsprechende Expertise verfügt, um aussichtsreiche Immobilienprojekte zu finden und zu begleiten. Gleichwohl sollte sich der Anleger natürlich immer wieder klar machen, dass er mit der Investition in ein entsprechendes Projekt durchaus ein gewisses Risiko eingeht.
Dabei müssen spezifische Risikostrukturen beachtet werden, die besonders der Immobilienbranche zu eigen sind. Das Hauptrisiko besteht natürlich darin, dass ein entsprechendes Projekt komplett scheitert, das heißt, aus irgendwelchen Gründen nicht zu Ende geführt werden kann. Darüber hinaus besteht aber auch die Gefahr, dass nach fristgerechter Fertigstellung nicht die einkalkulierten Preise beim Verkauf erzielt werden können. Von einer Minderung der vereinbarten Rendite bis hin zum Totalverlust des Einsatzes sind derartige Szenarien natürlich nicht ausgeschlossen – wenn auch ziemlich unwahrscheinlich. Ungünstig kann sich vor allem auswirken, dass die Investition des Anlegers den Status eines Nachrangdarlehens hat und im Falle einer Insolvenz des Bauträges erst nach denen der Banken bedient wird.
Auch wenn diese Szenarien nie zu 100 Prozent ausgeschlossen werden können, gelten Investitionen in gut betreute Bestands-und Neubauprojekte nach unseren Erfahrungen aber als eher sichere Anlagevarianten. Trotzdem sollte ein Anleger niemals sein gesamtes Vermögen in eine solche Anlage investieren.
Bei Support und Kundendienst nur das Nötigste
Exporo versteht sich vor allem als Vermittler, der seine Dienste allein aus dem Internet heraus anbietet und den Verwaltungsaufwand auf ein Minimum begrenzt. Teil dieser Philosophie ist es auch, dass die Geschäfte allesamt online abgewickelt werden. Ein telefonischer oder gar persönlicher Kontakt ist dabei eigentlich nicht vorgesehen. So wird über die Webseite von Exporo auch keine explizite Kontaktmöglichkeit angeboten. Erst im Impressum findet der Kunde eine Telefonnummer und eine Emailaderesse, um Kontakt aufnehmen zu können. Eine umfangreiche Beratung darf der Kunde aber auch hier nicht erwarten.
Der Anbieter setzt also vor allem auf die Eigenverantwortlichkeit und natürlich auf die Eigeninitiative der Kunden. Um sich über das Angebot und die Besonderheiten dieser Investitionsform zu informieren, wurden zudem einige Informationen in Form von FAQs zusammengestellt. Dadurch lassen sich durchaus die wichtigsten Fragen beantworten.
Fazit – Konzentration auf das Wesentliche
Exporo konzentriert sich bei seinem Geschäftsmodell ganz klar auf das Wesentliche – und das ist aus Sicht des Anlegers die Vermittlung von Investitionsmöglichkeiten in lukrative Immobilienprojekte. Die dabei in Aussicht gestellten Renditen in Höhe von fünf bis sechs Prozent sind dabei sehr attraktiv. In Bezug auf die Bewertung der Projekte und der eigenen Risiken ist beim Anleger aber vor allem Eigeninitiative gefragt und von Seiten Exporo wenig Unterstützung zu erwarten. Dafür wird die Dienstleistung aber auch für den Kunden kostenlos angeboten.
Dabei handelt es sich unserer Erfahrung nach um einen absolut seriösen Anbieter, bei dem weder Betrug noch Abzocke Platz haben. Das bedeutet aber nicht, dass das Investorenrisiko durch den Anbieter getragen wird.