Crowdinvesting Vergleich: Einfach in Immobilienprojekte investieren

Seit jeher machen sich Menschen darüber Gedanken, wie sie ihr Geld möglichst sicher und gleichzeitig mit guter Rendite anlegen können. In den letzten Jahren hat sich unter anderem die Investition in Immobilien als sehr gute Möglichkeiten erwiesen, Rendite und Sicherheit in ein akzeptables Verhältnis zu bringen. Neben kontinuierlichen Renditen in Form von Mieteinnahmen hat diese Anlageform zuletzt auch mit beachtlichen Wertzuwächsen überzeugt. Demgegenüber stehen aber auch einige gravierende Nachteile dieser Anlageform, die einer unkomplizierten Investition in das hochgelobte Betongold im Wege standen. Klassischerweise werden Immobilien im Stück gehandelt, was dazu führt, dass enorme Summen für den Kauf eines einzelnen Objektes aufgebracht werden sollen, die die Möglichkeiten eines einzelnen Anlegers in der Regel übersteigen. Auch stellt diese Form eine eher unflexible Anlageform dar, da es kaum möglich ist, nach Belieben aus einem Projekt auszusteigen.

Eine Alternative waren bisher Immobilienfonds, die aber zumeist mit sehr hohen Gebühren und zum Teil auch einer ebenfalls sehr langfristigen Kapitalbindung verbunden sind. Durch Ausgabeaufschläge von bis zu fünf Prozent war schon ein sehr langer Anlagehorizont notwendig, um eine akzeptable Rendite zu erreichen. Ein kurzfristiger Ausstieg ist zudem nur mit hohen Abschlägen oder im Falle von geschlossenen Fonds überhaupt nicht möglich.

Und auch die Investition in einzelne Objekte stellt in der Regel ein unverhältnismäßiges Risiko dar, welches den Grundsätzen einer vernünftigen Streuung des Kapitals auf verschiedene Anlageklassen und Objekte zuwiderläuft. Eine interessante Alternative zu Immobilienfonds bietet das sogenannte Crowdinvesting, mit dem auch Kleinanleger vom Immobilienboom profitieren können, ohne gleich riesige Summen investieren zu müssen.

In der Folge möchten wir uns mit dieser Art des Investments beschäftigten und dabei die Möglichkeiten ausloten, die sich dem Investoren bei der Anlageform bieten. Neben Fragen der konkreten Abwicklung und der möglichen Rendite soll natürlich auch die Sicherheit der Anlagebeträge in den Blick genommen werden.

Folgende Anbieter haben wir getestet:

Sehr einfache Funktionsweise des Crowdinvesting

Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel nicht nur mit einem sehr hohen finanziellen Aufwand verbunden. Auch in bürokratischer Hinsicht stehen vor dem Erwerb eines Gebäudes einige Hürden. Angefangen von der Suche des Objektes über die Bewertung der Qualität bis hin zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags kann es nicht selten Monate oder sogar Jahre dauern, bis ein entsprechendes Geschäft unter Dach und Fach ist.

Demgegenüber nimmt sich eine Investition über das sogenannte Crowdinvesting geradezu einfach aus. Weder bürokratischen Aufwand noch exorbitante Summen muss der Anleger dabei fürchten. Im Grunde erklärt der Name Crowdinvesting schon viel, wenn sich der Investor das Prinzip dieser Anlageform vor Augen führen möchte. Die Crowd, also die anonyme Menge an Investoren, investiert gemeinsam in ein bestimmtes Projekt und finanziert damit ein konkretes Bauvorhaben (vom Prinzip her wie beim Crowdfunding). Im Normalfall kassieren sie nach Abschluss des Projektes eine bereits vorher vertraglich vereinbarte Rendite.

Konkret gibt es derzeit verschiedene Anbieter, die den Kunden diese Form der Anlage ermöglichen. Die Vorgehensweise ist bei Anbietern wie Exporo oder Zinsland in der Regel sehr ähnlich.

Zunächst suchen die Anbieter nach einem oder mehreren Objekten bzw. Projekten, die sie ihren Kunden zur Investition anbieten. In der Regel handelt es sich dabei um Bauvorhaben mit einem klar umrissenen Konzept, sowie einem fest definierten zeitlichen Rahmen. Über die Angebote kann sich der Anleger über die Internetseite der Anbieter informieren, ohne sich in irgendeiner Form anmelden zu müssen.

Dies reicht aber in der Regel nur aus, um sich einen groben Eindruck über ein konkretes Projekt zu verschaffen. Wer genauere Informationen möchte und offizielle Unterlagen einsehen will, muss sich bei dem entsprechenden Portal anmelden. So erhält der potentielle Investor dann auch Zugang zu konkreten Nutzungskonzepten, Zeitplänen mit Meilensteinen aber auch Gutachten von Experten hinsichtlich der Realisierung.

Grundsätzlich kann ein Anleger aber durchaus davon ausgehen, dass die entsprechenden Projekte bereits vorher durch den Anbieter einer genauen Prüfung unterzogen wurden, trotzdem ist es natürlich nie verkehrt, sich einen persönlichen Eindruck von einem bestimmten Projekt zu verschaffen. Nicht selten arbeiten die Crowdinvesting Anbieter auch mit festen Projektträgern zusammen, auf deren finanzielle Solidität und Seriosität sie sich verlassen können.

Wer sich für ein bestimmtes Projekt entschieden hat, muss sich nun noch über die Höhe der Summe Gedanken machen, mit denen er einsteigen möchte. Dabei ist ein Einstieg bereits ab Summen von 500 Euro möglich. Das Geld wird dabei für einen festen Zeitraum und zu einem festen Zinssatz angelegt. Zunächst findet eine sogenannte Fundingphase statt, in der sich die Anleger für ein bestimmtes Projekt anmelden können. Erst nach Abschluss dieser Phase entscheidet sich endgültig, ob ein Projekt überhaupt zustande kommt. Bei vielen Projekten kann dies aber auch schon im Vorhinein garantiert werden, weil institutionelle Investoren bereit stehen um eine mögliche Unterdeckung nach der Fundingphase zu kompensieren. Gegebenenfalls kann die Fundingphase auch verlängert werden. In jedem Fall erhalten Investoren, die bereits von Anfang an investiert haben, bereits in dieser Phase den vereinbarten Zinssatz.

Bei einige Projekten bzw. Anbietern ist es aber durchaus üblich, dass sich das Zustandekommen eines bestimmten Projektes erst am Ende der Fundingphase endgültig entscheidet. Kommt das Projekt dagegen wie geplant zustande, werden die Interessenten informiert und das Geld in das Projekt investiert. Ein Ausstieg ist in der Regel nicht möglich. Das Kapital bleibt dann für die angekündigte Projektphase an das Projekt gebunden. Auch Zinszahlungen sind während dieser Phase nicht zu erwarten. Erst am Ende der Laufzeit werden das Kapital sowie die vorher angekündigte Rendite komplett ausgezahlt.

Vor- & Nachteile des Crowdinvestings

  • Unkomplizierte Möglichkeit direkt in Immobilienprojekte zu investieren
  • Überdurchschnittliche Renditen
  • Geringer bürokratischer Aufwand
  • Auch Investitionen mit treuhändischer Grundschuld möglich
  • Höheres Ausfallrisiko bei Nachrangdarlehen
  • Renditezahlung erst am Ende der Laufzeit, daher kein Zinsenzins

Angebote und Konditionen im Crowdinvesting

Anders als bei Immobilienfonds wird im Crowdinvesting nicht in Bestandsimmobilien investiert, sondern normalerweise in konkrete Projekte. Dabei kann es sich um Neubauten aber auch um Rekonstruktionen von Bestandsimmobilien handeln. Klassischerweise benötigen die Projektträger Kapital für den Neu- oder Umbau, um dann das Objekt dann im Anschluss mit Gewinn veräußern zu können. Die Projekte reichen dabei von Wohnobjekten über Geschäftshäuser bis hin zu Ärztehäusern oder Pflegeheimen. Grundsätzlich werden die Projekte separat angeboten, dem Anleger steht es aber frei, in verschiedene Projekte zu investieren. Natürlich kann das Kapital dabei auch auf verschiedene Anbieter im Crowdinvesting verteilt werden.

Darüber hinaus ist die Investition mit keinerlei zusätzlichen Gebühren oder Kosten für Anmeldung oder Mitgliedschaft verbunden. Während die Angebote auf der Webseite frei zugänglich sind, fallen auch für die Anmeldung selber keine weiteren Kosten an. Und auch während der Laufzeit werden keine Kosten für Verwaltung fällig. In dieser Hinsicht unterscheidet sich diese Form der Geldanlage also deutlich von Immobilienfonds, bei denen neben Ausgabeaufschlägen auch laufenden Kosten für die Verwaltung erhoben werden. Beim Crowdinvesting kommt das Kapital zu 100 Prozent dem Projekt zu Gute und die im Angebot angekündigte Rendite wird durch keinerlei Gebühren geschmälert. Allerdings muss der Investor vor diesem Hintergrund auch mit einer etwas anderen Risikostruktur umgehen. Mit dieser Frage möchten wir uns im folgenden Kapitel beschäftigen.

Welche Renditen und welches Risiko sind zu erwarten?

Im Grunde gilt auch im Crowdinvseting wie in allen anderen Bereichen der Finanzanlage, dass Chance und Risiko stets in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Dementsprechend sollte der Anleger seine Investitionsentscheidung genau daran ausrichten. Die Anbieter bemühen sich diesbezüglich aber um größtmögliche Transparenz, in dem sie die Projekte genau prüfen und in entsprechende Risikoklassen einteilen. Hierfür werden neben der Projekt- und Marktsituation auch die konkreten Kapitalstrukturen der Projektträger berücksichtigt.

Bei den am besten bewerteten Projekten sind bereits Renditen von vier Prozent möglich. Bei höheren Risikoklassen steigen mit dem Risiko auch die Renditemöglichkeiten. So ist bei bestimmten Projekten auch eine Verzinsung von bis zu sieben Prozent möglich. Die Laufzeiten reichen dabei von sechs Monaten bis hin zu mehreren Jahren.

Der Anleger hat also hinsichtlich seiner Investitionsentscheidung eine sehr hohe Auswahl an Möglichkeiten. Dies gilt zunächst im Hinblick auf die verfügbare Risikostruktur. Jeder Anbieter hat mehrere Projekte mit unterschiedlichem Risiko bzw. unterschiedlicher Rendite im Angebot. Genauso unterscheiden sich die Projekte auch nach ihrer Laufzeit. Und da das Volumen welches mindestens investiert werden muss, vergleichsweise niedrig ist, ist es nicht nur möglich, sondern auch zu empfehlen, das Kapital auf möglichst viele Projekten zu verteilen.

Teilweise werden aber auch Projekte angeboten, bei denen die Gelder der Investoren als treuhänderisch gehaltene Grundschuld abgesichert werden. Die Investoren, die über Crowdinvesting an einem Projekt beteiligt sind, würden so im Falle einer Insolvenz des Projektträgers bevorzugt behandelt. Allerdings kann auch an erstrangige Gläubiger nur das ausgezahlt werden, was nach einer Insolvenz noch vorhanden ist. Eine absolute Sicherheit, vergleichbar mit einer Einlagensicherung, stellt auch dies nicht dar. Ein Investorenrisiko bleibt also immer bestehen.

An dieser Stelle werden sich einige die Frage stellen, warum die Projektträger sich ihre Vorhaben denn nicht gleich von einer regulären Bank finanzieren lassen. Dazu ist zu sagen, dass auch Banken selber nur in den seltensten Fällen einzelne Projekte zu 100 Prozent finanzieren und normalerweise einen bestimmten Anteil an Eigenkapital fordern. Kann ein Projektträger dieses Kapital nicht aufbringen, etwa weil es in anderen Projekten steckt, kann er sich dieses Kapital auch in Form von sogenannten Nachrangdarlehen beschaffen. Das durch Crowdinvesting investierte Kapital stellt ein solches Nachrangdarlehen dar. Da die kreditgebende Bank bei höherem Eigenkapital bessere Konditionen bietet, kann ein Projektträger durch das Crowdinvesting seine gesamten Kapitalkosten senken.

Im Status des Nachrangdarlehens liegt jedoch auch das Risiko für den Anleger begründet. Dass ein Projekt eines Anbieters scheitert oder sich verteuert, muss dabei aber noch nicht zu einer unmittelbaren Gefahr für das Kapital der Investoren werden. Denn die Forderungen des Anlegers richten sich nicht an das Projekt, sondern an den Projektträger. Gerät dieser infolge eines gescheiterten Projektes jedoch selber in ernsthafte finanzielle Schieflage und muss Insolvenz anmelden, kann dies allerdings für den Investor zum Problem werden. Denn nun werden zunächst die erstrangigen Verbindlichkeiten der Banken bedient. Die Einlagen der Anleger aus dem Crowdinvesting werden dagegen nachrangig behandelt, das heißt, sie werden aus dem verbleibenden Kapital entschädigt. In diesem Fall muss der Anleger damit rechnen, nur einen kleinen Teil ausgezahlt zu bekommen oder sogar gar komplett leer auszugehen.

Jeder Anleger sollte sich dieses Risikos bewusst sein, auch wenn die Wahrscheinlichkeit insgesamt als sehr gering angesehen werden kann. Zudem hat der Investor die Möglichkeit, über eine breite Streuung sein Risiko weiter zu senken.

Die Internetseite als Kundenportal

Bei Anbietern für das Crowdinvesting selber handelt es sich lediglich um Vermittler, die ihre Dienstleistungen in erster Linie über das Internet anbieten. Eine klassische Filiale darf der Kunde also nicht erwarten. Aus diesem Grund stellt die Webpräsenz aber auch das wichtigste Aushängeschild dieser Anbieter dar. Hierüber sollten sich alle wichtigen Informationen ermitteln lassen und auch der Kontakt wird über die Seiten hergestellt.

Die Internetseite sollte also neben den Projekten auch über die sonstigen Konditionen und Bedingungen so genau wie möglich informieren. Viele Anbieter greifen zu diesem Zweck auf sogenannte FAQs zurück, in denen alle relevanten Fragen zum Thema beantwortet werden. Weiterhin wird auch die darüber hinaus gehende Beziehung von Anbieter und Kunden allein über die Webseite hergestellt. Das heißt, erst nach dem sich der Anleger bei einem Anbieter für das Crowdinvesting registriert hat, kann er Projekte genauer einsehen und in diese investieren.

Eine gut strukturierte Webseite über die sich alle Informationen zügig finden lassen und über die eine schnelle Kommunikation möglich ist, muss also als das A und O eines Anbieters angesehen werden.

Bonusaktionen sind eher selten – das ist kein Nachteil

Bei der Geldanlage die richtige Entscheidung zu treffen, ist nicht immer einfach und einen allgemeingültigen Rat gibt es nicht, da die Entscheidung auch immer von den persönlichen Vorlieben und Voraussetzungen abhängt. Auch vor dem Hintergrund dieser Unentschlossenheit vieler Anleger versuchen nicht wenige Anbieter für die Geldanlage, mit zusätzlichen Argumenten für Anreize zu sorgen, sich für die eine oder andere Form der Geldanlage zu entscheiden. Auch bzw. gerade weil ein Bonus immer sehr verlockend wirkt, sollte diese Praxis aber immer mit der notwendigen Skepsis beurteilt werden. Denn letztendlich sollte die Entscheidung für oder auch gegen eine bestimmte Anlageform sowie für oder gegen einen bestimmten Anbieter vor allem aus innerer Überzeugung fallen und nicht primär wegen eines Bonus. Bisher scheint es so, dass die Anbieter im Bereich des Crowdinvestings diese Ansicht teilen, denn mit Bonusaktionen ist diese Branche bisher nicht aufgefallen.

Dies würden wir aus unserer Sicht keinesfalls als Nachteil bewerten. Ganz im Gegenteil zeugt nach unserer Auffassung der klare Verzicht auf einen expliziten Bonus vor allem von selbstbewussten Anbietern, die von ihrem Produkt überzeugt sind. Für den Investor bietet sich so die Gelegenheit, allen aufgrund der Konditionen und Angebote zu entscheiden. Denn eines sollten sich potentielle Investoren immer wieder klar machen: Zu verschenken hat kein Anbieter irgendetwas. Ein Bonus stellt daher auch immer ein kalkuliertes Angebot dar, welches sich früher oder später aus Sicht des Anbieters rechnen muss.

Keine strenge Regulierung wie im Bankensektor

Wer sich mit dem Geschäftsfeld des Crowdinvesting beschäftigt, sollte wissen, dass es sich hier um eine junge und innovative Branche handelt, die sich vor allem mit der Vermittlung von Investitionsgelegenheiten beschäftigt. Die Anbieter machen also im Grunde nichts anderes, als Geld von Anlegern einzusammeln und dieses an die Projekte weiterzureichen. Der Transfer der Gelder wird dabei nicht von den Anbietern selber abgewickelt. Hierzu arbeiten diese mit Finanzdienstleistern oder Banken zusammen. Diese unterliegen selbstverständlich den jeweils geltenden Regulierungsbedingungen. Die Crowdinvesting Anbieter selber werden dabei aber nicht direkt reguliert.

Neben den Plattformen selber und den Zahlungsabwicklern sind für den Anleger aber vor allem die Projektträger relevant. Diese unterliegen natürlich den geltenden Gesetzen, werden aber nicht in besonderer Weise von einer Finanzaufsicht wie etwa der BaFin kontrolliert. Hinsichtlich der Seriosität der Projektträger sind die Investoren als vor allem auf die Auswahl der Anbieter angewiesen. Diese versichern immer wieder, nur mit seriösen und erfahrenen Projektträgern zusammenzuarbeiten. Gerade diese Kontinuität bildet eine wesentliche Grundlage für das Vertrauen. Eine Insolvenz verbunden mit einem Zahlungsausfall würde das Geschäftsmodell nachhaltig beschädigen, so dass natürlich auch die Anbieter selber ein hohes Interesse daran haben, nur mit seriösen Anbietern zusammen zu arbeiten. Letztendlich fußt das Geschäftsmodell aber vor allem auf Vertrauen und Kontinuität, statt auf staatlich garantierte Sicherheit. Dies sollten die Anleger im Hinterkopf behalten, wenn sie ihre Investitionsentscheidungen treffen.

Moderater Kundensupport

Wie bereits erwähnt, wird das Geschäftsmodel des Crowdinvestings vor allem über die Internetplattform der Anbieter abgewickelt, das heißt, es wird keinerlei Filialbetrieb angeboten. Das heißt jedoch nicht, dass keine persönliche Beratung stattfindet. Selbstverständlich unterhalten die Anbieter auch Niederlassungen mit eigenen Mitarbeitern, zu denen man als Interessent und Investor auch Kontakt aufnehmen kann. Allerdings sollten Kunden nicht davon ausgehen, dass hier umfangreiche Beratungsgespräche vorgesehen sind. Es ist daher anzuraten, sich zunächst über die Webseite der Anbieter ausführlich über das Geschäftsmodell und die Projekte zu informieren. Bei Interesse kann sich der Anleger bzw. der Interessent anmelden und per Email oder auch postalisch weiteres Informationsmaterial anfordern. Über den telefonischen Kontakt können dann maximal Detailfragen geklärt werden. Hierfür stehen bei den Anbietern neben der Telefonnummer auch Email Formulare zur Verfügung, über die sich der Investor mit Fragen an einen Mitarbeiter wenden kann. Im Wesentlichen werden die Informationen aber über die Inhalte auf den Webseiten transportiert. Neben den bereits erwähnten FAQs und Glossaren werden auch Foren angeboten und Blogs betrieben. Auch so haben die potentiellen und tatsächlichen Anleger die Möglichkeit, sich über das Geschäftsmodell sowie konkrete Projekte und Vorhaben zu informieren und auszutauschen.

Fazit – Mit Crowdinvesting in Immobilienprojekte investieren

Mit dem Crowdinvesting steht den Anlegern eine zusätzliche Alternative zur Verfügung, das Geld bei vertretbarer Sicherheit zu attraktiven Konditionen anzulegen. Wie bei allen Anlageformen steht aber auch hier das höhere Renditeniveau mit einem erhöhten Anlagerisiko im Zusammenhang, welches im schlimmsten wenn auch sehr unwahrscheinlichen Fall sogar zum Totalverlust führen kann. Diesem Risiko können Investoren aber effektiv begegnen, in dem sie zum einen diese Anlegeform nur als Teil ihrer Anlagestrategie nutzen und auch dabei noch einmal auf eine bestmögliche Streuung setzen. Mit Mindestanlagesummen von nur 500 Euro sowie einer breiten Auswahl von verschiedenen Projekten mit unterschiedlichen Konditionen sind die Möglichkeiten hierfür in jedem Fall gegeben. Die Chancen, das Geld ab einer garantierten Verzinsung von fünf bis sieben Prozent anzulegen, bieten aktuell keine anderen Anlageformen. So können auch Anleger mit geringen Aufwand und kleineren Beträgen vom Immobilienboom profitieren.

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